去年底召开的中央经济工作会议提出，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。此后，全国住房和城乡建设工作会议提出“大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。
这些举措精确瞄准了当前租赁市场的短板。日前，国务院参事室特约研究员姚景源在接受采访时表示，十九大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。做好“房住不炒”的前提，是从根本上强化住房的居住功能，弱化其金融属性。将城市闲置存量房投入租赁市场，既可以保障业主收益，成为平抑房价的抓手，又可以通过专业化运营的长租方式，有效建立稳定的各方租赁关系。
因此，在“十四五”期间，住房租赁市场的重要性得到进一步凸显。作为市场重要补充的长租行业，发展路线也更加清晰。
“从长远来看，规范发展长租房市场还需要‘租购同权’进一步落地、落实。”姚景源建议，扶持规模化、专业化的长租企业长效发展，同时加快推动住房租赁条例出台，坚持规范与发展并举，有助于推动长租房市场不断完善优化，促进我国住房租赁行业平稳健康发展。
(国务院参事室特约研究员 姚景源)
“培育一批长租企业，成为租赁市场重要供给主体”
在构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局下，住房租赁市场将迎来广阔的发展空间，长租房行业将实现快速发展。
“我们要努力地去培育一批长租企业，并在政策上扶持。让这些长租企业成为租赁市场的重要供给主体。”姚景源认为，实施城市更新行动是坚定实施扩大内需战略、构建新发展格局的重要路径。城市建设是现代化建设的重要引擎，推进长租企业改造老旧房源等一系列城市建设领域的民生工程，有利于形成新的经济增长点、培育发展新动能。
长租企业需要对房源进行改造出租，有效提升老旧小区的房源品质，从而在盘活存量房源、提高租赁住房供给上不断发力。
他分析认为，当前住房租赁市场仍存在较大的供需缺口。而供需错配可能不绝对是“量”的错配，还有“质”的错配，市场化的企业要继续加大在产品品质上的研发和提升，充分发挥机构化的专业优势，来缓解产品错配、服务错配、品质错配，让广大租客不仅要“住有所居”，还要“品质居住”。
而对于人口不断向城市群和中心城市流动的现状，房屋品质的改善，有利于创造更好的居住条件，在一定程度促进人口有效集聚，进而利于区域经济发展和产业集聚。
分散式与集中式并进 精细化运营提升服务质量
经过近十年的发展，长租行业已进入全新的发展阶段。其中，领先的长租企业均采用了“分散式”和“集中式”并进的发展路径。
姚景源认为，推动长租房建设，是促进“职住平衡”的关键之一。“集中式”的房子一般在产业园区、开发区周边，能覆盖大量企业员工的居住需求。“分散式”的房子布局更灵活，其市场化接受度更高。但是随着规模的增加，更需要由专业的长租企业进行稳健、精细化的运营管理。
“我们鼓励三年以上的长租，租期长可以让市场更加稳定，企业也可以提供更好的服务。”在他看来，专业的长租企业还需在生活服务配套、社区建设等方面积极探索，从而实现高质量发展。
专业的长租企业积累了很多经验，要继续发挥自身资源和管理优势，加大租住服务配套上的投入，同时拓展市场化服务边界，为更多居民提供更好的服务。同时，协助开展居住社区设施补短板，推动社区服务多样化，以满足居民多样化的生活需求。
“蓝领公寓很可能是未来发展的方向。长租企业可以利用现有经验，在保障居住品质的基础上，向蓝领公寓业务进行尝试和探索，以覆盖更大范围的租房客群。”姚景源建议，“这或许不仅能成为长租企业发展的新增长点，也在一定程度上进一步与当地政府‘解决大城市居住群体住房困难的问题’形成合力。”
加快推进住房租赁条例出台 发挥企业市场优势
随着信息技术的应用范围不断扩大，长租企业通过互联网、大数据的综合运用，探索出一条数字化改革发展之路。近年来，多家长租企业继续拓宽应用场景，以满足多重消费需求。
“把新的科技利用起来，租赁市场一定要实现数字化、智能化，这也是长租企业的优势。”姚景源认为，长租企业积极发挥互联网赋能作用，推动租房全流程线上化，极大提高租房效率，改善房源信息不透明、租金价格不透明等痛点，是推动住房租赁行业规范发展的一个重要举措。
随着年轻人的租住理念和消费观念不断更新，拥有智能家居的房源为生活赋予更多的想象空间。“对长租企业来说，加大智能家居上的投入是大势所趋。企业结合自身智能化的运营、开发、管理经验进行更大范围的市场化探索，或将推动居民生活水平迈上更高的台阶。”
“长租企业要站在改善民生的角度上来理解发展租赁市场的意义，意识到自身肩负的社会责任。”姚景源建议，“我们要加快出台住房租赁条例，同时对于住房租赁行业采用灵活管理措施，给予市场化机构规范的发展空间；充分发挥长租企业在提升房屋品质、规范管理、稳定价格方面的优势，倒逼市场提升服务质量和水平，从而促进长租企业实现长远发展。”
